Erbschaftssteuer bei Immobilien – rechtliche Grundlagen

Die Erbschaftssteuer regelt die Übertragung von Vermögen im Erbfall oder bei Schenkungen. Diese Besteuerung betrifft nicht nur Bargeld oder Wertpapiere, die Erbschaftssteuer betrifft auch Immobilien, die einen wesentlichen Teil des Vermögens ausmachen können. Das Erbschaftsteuergesetz regelt, wie diese Steuer erhoben wird und orientiert sich dabei an den Verwandtschaftsverhältnissen zwischen Erblasser und Erbe.

Erbschaftssteuer bei Immobilien – diese Steuersätze gelten

Hinsichtlich der Erbschaftssteuer bei Immobilien gelten die gleichen Steuersätze wie bei jeder anderen Art der Vermögensvererbung. Dabei wird zwischen verschiedenen Steuerklassen unterschieden, die je nach Höhe des vererbten Vermögens und Verwandtschaftsgrad verschieden hoch angesetzt werden – so unterscheidet sich die Erbschaftssteuer bei Ehepartnern bspw. in der Höhe von der bei der Vererbung an Geschwister oder Enkelkinder. Es wird wie folgt unterschieden:

• Steuerklasse 1: Hierzu zählen Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern
• Steuerklasse 2: Betrifft Geschwister, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Nichten und Neffen sowie geschiedene Ehegatten bzw. Lebenspartner
• Steuerklasse 3: Greift bei allen anderen Erwerbern und Zwecken, für die keine eigene Steuerklasse vorgesehen ist.

Die Steuersätze bzw. die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien wird je nach Wert des Erbes und Verwandtschaftsgrad wie folgt gestaffelt:

Wert des Erbes bis…	Steuersatz in Klasse I	Steuersatz in Klasse II	Steuersatz in Klasse III
75.000 €	7 %	15 %	30 %
300.000 €	11 %	20 %	30 %
600.000 €	15 %	25 %	30 %
6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
Mehr	30 %	43 %	50 %

Erbschaftssteuer – diese Freibeträge gelten bei Immobilien

Auch im Hinblick auf Freibeträge gelten die gleichen Regelungen wie bei anderen Arten der Vermögensvererbung. Freibeträge kennzeichnen den Anteil des Erbes, der bei der Vererbung nicht besteuert werden muss. Die Höhe richtet sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

 

Erben/Begünstigte	Freibetrag	Steuerklasse
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner	500.000 €	I
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkel ohne lebende Eltern	400.000 €	I
Enkelkinder	200.000 €	I
Urenkel, Eltern und Großeltern	100.000 €	I
Geschwister sowie Neffen und Nichten	20.000 €	II
Ex-Ehepartner und getrennt lebende eingetragene Lebenspartner	20.000 €	II
Schwiegerkinder, Schwiegereltern und Stiefeltern	20.000 €	II
Alle übrigen Begünstigten	20.000 €	III

 

So wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet

Die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien erfolgt grundsätzlich durch das Finanzamt. Dieses legt dabei den Verkehrswert fest – dieser kennzeichnet den Marktwert der Immobilie zum Todestag bzw. Zeitpunkt der Schenkung und gleicht dem Preis, den die Immobilie bei einem Verkauf unter normalen Umständen erzielen würde. Der Verkehrswert ist der Wert, der in der Berechnung der Erbschaftssteuer für die Besteuerung herangezogen wird.

Bei der Berechnung des Verkehrswerts stehen dem Finanzamt verschiedene Methoden zur Verfügung, die je nach Art der Immobilie angewandt werden:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Hierbei werden Faktoren wie Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung berücksichtigt, zudem werden Preise ähnlicher Immobilien als Vergleichsbasis genommen.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien genutzt. Bei der Berechnung des Wertes werden Werte wie Erträge, Restnutzungsdauer und Bodenwert miteinbezogen.
• Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, um die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu bewerten, bei denen die Eigennutzung vorliegt. Bemessungsgrundlage ist dabei der Gebäude- und Bodenwert.

Wichtig: Auch dem Finanzamt können bei der Wertermittlung Fehler unterlaufen. Hohe Verkehrswerte können den Wert des Erbes im Erbfall beeinträchtigen und zu einer hohen Erbschaftssteuer führen. Umso wichtiger ist es gerade bei hochwertigen Immobilien, den Erbschaftssteuerbescheid genau zu überprüfen und sich im Zweifelsfall professionelle Unterstützung zu suchen. Als fachkundiger Anwalt für Steuerrecht und Wirtschaftsstrafrecht überprüfe ich den Bescheid genau und kann Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Ist der Verkehrswert zu hoch angesetzt, kann sich das Einholen eines Gutachtens lohnen, um die zu zahlende Erbschaftssteuer bei Immobilien zu senken – gerne berate ich Sie hierzu genauer. In diesen Fällen arbeite ich vertrauensvoll und gut mit einigen Gutachtern zusammen.

Unter diesen Umständen wird man beim Haus erben von der Erbschaftssteuer befreit

Das steuerfreie Vererben von Immobilien ist eine  Ausnahme und  nur bestimmten Personen(kreisen) vorbehalten. Die Erbschaftssteuer bei einem Haus fällt nicht an, wenn der Erblasser das Haus bis zu seinem Todesfall selbst genutzt hat und der Erbe (Ehegatte, Lebenspartner oder Kind) das Haus als Erstwohnsitz weiterhin nutzt. Allerdings gelten hier weitere Bedingungen, die es für eine Befreiung von der Erbschaftssteuer für Immobilien einzuhalten gilt:

• Der Erbe muss die Immobilie als Erstwohnsitz nutzen
• Falls der Erbe die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls noch nicht nutzt, muss die Selbstnutzung unverzüglich eintreten
• Bei Kindern gilt die Steuerfreiheit bis zu einer Wohnfläche bis zu 200 Quadratmetern
• Der Erbe muss die Immobilie mindestens 10 Jahre lang als Erstwohnsitz nutzen

Da es für eine Befreiung von der Erbschaftssteuer für Immobilien bestimmte Bedingungen zu erfüllen gilt, empfehle ich Ihnen auch hier, mich als Ihren Experten für Erbschaftssteuer zu konsultieren. Ich prüfe Ihre Situation genau und unterstütze Sie bei der Steueroptimierung vor und nach einem Erbfall.

Der Erbfall und die Erbschaftssteuer bei Immobilien – professionelle Unterstützung

Der Todesfall eines nahestehenden Menschen ist in vielerlei Hinsicht herausfordernd – neben der emotionalen Belastung tun sich viele Fragen darum auf, wie das Erbe zu versteuern ist. Die Erbschaftssteuer ist bei Immobilien besonders kompliziert, da es sich hier nicht um liquide Mittel, sondern um eine Vermögensanlage handelt.

Auch die Meldepflicht nach § 30 ErbStG und die Erstellung der Erbschaftssteuererklärung sorgen immer wieder für Verwirrung. Hier begangene Fehler können ggf. als leichtfertige Steuerverkürzung, im schlimmsten Fall als Steuerhinterziehung gewertet werden. Als spezialisierter Anwalt für Steuerhinterziehung und Strafrecht helfe ich Ihnen dabei, die Fallstricke rund um den Erbfall zu umgehen und die Erbschaftssteuer bei Immobilien so gering wie möglich zu halten.